‘Wonen gaat over mensen’

Aedes, de Woonbond en de VNG ondertekenden deze zomer samen met minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Prestatieafspraken. Als tegenprestatie voor de afschaffing van de verhuurderheffing moeten de corporaties leveren: tot 2030 moeten zij onder meer 250.000 sociale huurwoningen realiseren. Volgens diezelfde afspraken gaat de huur omlaag: in 2024 betalen huurders met een inkomen tot en met 120 procent van het minimum maximaal € 550.

Spannende tijd

Volgens Gijsbert van Herk, sinds ruim een jaar bestuursvoorzitter van de Haagse woningcorporatie Staedion, gaat de sector een spannende tijd tegemoet. Het is de vraag of alle corporaties de afspraken na kunnen komen, stelt hij. "Het sentiment is dat we met de afschaffing van de heffing het allemaal wel gaan doen. Onze huurders behoren tot de armste doelgroep. Voor ons heeft de maximale huur van € 550,- de grootste impact. Dat levert ons op termijn een negatieve impact op onze kasstroom op. Gezien de grote opgaven moeten we daar niet aan tornen."
Van Herk - die tegen zijn natuur in een pessimistisch verhaal hield om zijn toehoorders te prikkelen - gaat echter niet bij de pakken neerzitten. In het grootste ontwikkelingsgebied in Haaglanden - Den Haag Zuidwest - staan voor de komende vijftien jaar grote plannen voor sloop- en nieuwbouw op stapel. Nog belangrijker dan de aantallen woningen zijn de huurders in de wijk. Wonen gaat over mensen, stelt van Herk. "Hoe rammen we zo snel mogelijk zoveel woningen neer, halen we de KPI’s? Die vragen gaan níet over mensen."

Visie ontwikkeling stad

Van Herk mist een brede visie op de ontwikkeling van de stad en de zorg voor haar bewoners. In de 19e eeuw werden singels in de stad aangelegd om de ziekte cholera tegen te gaan. Maar hoe bouwen we tegenwoordig samen aan een leefbare stad? "Onze burgemeester en wethouder halen in Barcelona prijzen op die Den Haag als Smart City won. Maar de Haagse wijk Zuidwest zonder glasvezel doet hier niet aan mee. Hoe kunnen we de wijk hier bij betrekken? Niet dat de corporatie overal voor verantwoordelijk is, maar we hebben wel een signaalfunctie."

Tweedeling

De tweedeling in de stad, de zorg voor de kwetsbare bewoners, daar hoort de corporatie ook over na te denken, stelt van Herk. "We moeten niet als een kip zonder kop gaan bouwen. Huurders met een middeninkomen die het niet redden, horen er ook bij. En hoe maken we de verbinding met andere partijen in de stad om bewoners die het zelf niet redden te ondersteunen? Dementie is de snelst groeiende ziekte, waar kunnen mensen met dementie nog terecht? Steeds vaker wordt op mantelzorgers een beroep gedaan, hoe kan je die mensen ondersteunen? Wonen en zorg zijn geen gescheiden werelden."

Kunst van het samenwerken

Het gaat om de kunst van het samenleven en dus samenwerken, stelt van Herk. "De wereld ziet er tegenwoordig heel anders uit, behalve onze woonwijken. We moeten onze verantwoordelijkheid nemen in de stad, samen met onder andere welzijnsorganisaties, het ziekenhuis, de politie, het onderwijs, het vervoersbedrijf etc.’ 

Creatieve oplossingen

Deze tijd vraagt om creatieve oplossingen. Van Herk gaf een aantal voorbeelden. Corporaties kunnen samen 3.000 woningen volgens de WMO aanpassen, zodat ouderen er langer kunnen wonen, in plaats van ieder apart. Dat scheelt aanzienlijk in de kosten. Daarnaast ontstaan andere vormen van (samen)wonen. Steeds meer mensen wonen alleen, meer alleenstaanden kunnen in een aangepaste gezinswoning wonen. Leegstaande zorginstellingen bieden ook kansen voor woonruimte. "We moeten onze bestaande voorraad beter benutten. 95 procent van ons bezit staat er al. Hoe kunnen we daarin onze toekomstige huurder huisvesten?"

Is het glas halfleeg of halfvol? Van Herk gaf na zijn gloedvolle betoog zelf het antwoord: "Ik wil als nieuwkomer in de sector vooral prikkelen en van de bestaande olifantenpaadjes afstappen. Ik denk dat het glas halfvol is."

Normhuren

Advocaat Eelkje van de Kuilen ziet juridische kansen voor corporaties om hun bijdrage aan de wijken en de (toekomstige) huurders te leveren. Maar ze kijkt ook met een kritisch oog naar politiek Den Haag. Tijdens de bijeenkomst ging ze in op de actualiteit: het Nibud raadt het kabinet af om de normhuren vanaf 2024 door te voeren, bijna twee derde van de mensen die huurtoeslag ontvangen gaat erop achteruit. ‘Bovendien heeft deze maatregel mogelijk grote gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. Ik zeg: doe het niet.’

Ruimte in de wetgeving

Waar liggen wel kansen? De aangepaste Woningwet biedt per 1 januari corporaties meer ruimte. Zo is er meer mogelijk met maatschappelijk vastgoed, kunnen corporaties investeren in kleinschalig bedrijfsmatig vastgoed (tot € 10 miljoen) en mogen zij weer bijdragen aan activiteiten om ontmoetingen voor bewoners te stimuleren. ‘Kijk verder dan alleen de stenen. Een barbecue voor bewoners of een wijkbibliotheek dragen bij aan de leefbaarheid in de wijk,’ stelt Van de Kuilen. Daarnaast hebben corporaties tijdelijk (tot 2024) geen toestemming vooraf nodig van de Autoriteit Woningcorporaties voor commerciële (niet-DAEB) activiteiten. Dat biedt onder meer kansen voor de bouw van 50.000 woningen middenhuur, zoals in de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd. Al wees Van de Kuilen wel op het tijdelijk karakter van de maatregel. In 2024 is de evaluatie. ‘Wat betekent dit voor de lange termijn? Want die 50.000 woningen zijn niet voor 2024 gebouwd. Den Haag moet hier snel duidelijkheid over geven.’

Regionale afspraken

Ook wijst Van de Kuilen corporaties op de regionale afspraken, als uitwerking van de Nationale Prestatieafspraken. Per provincie moet in oktober een deal op tafel liggen. ‘Breng als corporatie in kaart wat de opgave is voor de huurder en toekomstige huurder. En wat je nodig hebt van de provincie en gemeenten, en breng dat in. Corporaties willen leveren, maar hebben grond nodig om te bouwen, ambtelijke inzet, snelle procedures. Bouw een dossier op over wat je nodig hebt, zodat je dat kan laten zien als je je later moet verantwoorden.’
Corporaties moeten echter ook kleur bekennen, aldus Van de Kuilen. ‘Spreek elkaar als collega’s in de regio aan, wat gaan jullie doen, wat kunnen we samen doen? De Nationale Prestatieafspraken zijn een prikkel om meer te gaan samenwerken en dat is positief.’

Verandering van tijdperk

Leon Bobbe, met een lange staat van dienst in de volkshuisvesting, haalde Jan Rotmans aan: we leven niet in een tijdperk van verandering, we maken een verandering van een tijdperk mee. In vogelvlucht somde Bobbe trends op in de volkshuisvesting: steeds meer alleenstaanden, stijging gemiddelde leeftijd corporatiehuurders (ca. 60 jaar), tegenstelling tussen mensen met en zonder kansen, vereenzaming. Om er een paar te noemen. En hij stond stil bij de bedreigingen en kansen. ‘Je moet als corporatie geen stenen stapelen, het gaat om mensen.’
Net als Van Herk stelde Bobbe vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van de Nationale Prestatieafspraken. ‘Alles is dichtgezet, corporaties hebben geen vluchtstrook meer over. Aan het einde van 2028 rijden we keihard tegen de muur op.’

Betekenis als corporatie

Toch moet volgens Bobbe in deze tijd de vraag centraal staan: welke betekenis wil je als corporatie hebben? Hij inspireerde de toehoorders om over die vraag na te denken. ‘Moet een corporatie een woning leveren voor een huurder of woonconcepten voor gemeenschappen? Staat de samenleving centraal of het behoud van de aarde?’ Deze vier thema’s plaatst Bobbe in een kansenpallet met een horizontale as (huurder, community) en verticale as (samenleving, aarde). Elke kwadrant in zijn pallet heeft een accent waar een corporatie voor kan kiezen: sober en doelmatig, omkijken naar elkaar, woonlastenvriendelijk en circulair.
Volgens Bobbe is het belangrijk dat corporaties kiezen. ‘Als je niet kiest, doe je niets. Er zijn geen echte waarheden. Dit kansenpallet is vooral bedoeld om het goede gesprek te voeren.’