Sneller verduurzamen, hoe dan?
‘Samen maximaal maatschappelijk presteren’ is het motto van Staedion. Onze bestuursvoorzitter Gijsbert van Herk voelt elke dag de urgentie om zich - samen met zijn medewerkers en partners in de stad - in te zetten voor mensen die het niet voor de wind gaat. Hóe en wat kan er anders? Daarover schrijft Gijsbert van Herk elke maand een blog. Nu blog nr. 5.
Met stijgende energieprijzen en duurdere boodschappen kan een deel van onze huurders de touwtjes maar met moeite aan elkaar knopen. Aan de hoge prijzen kunnen we niets doen, maar we helpen onze huurders waar we kunnen. Zo pakken we slecht geïsoleerde woningen (met een E-, F- of G-label) met voorrang aan. Per woongebouw maken we deze woningen energiezuinig met onder andere isolatie tussen de muren en met dubbelglas. In 2028 hebben we alle slecht geïsoleerde woningen aangepakt (exclusief sloopwoningen en monumenten). Dat jaartal lijkt ver weg, maar het is een forse opgave: we renoveren twee keer zoveel woningen als eerder gepland.
Duurzaamheidskompas
Dit neemt niet weg dat ‘verduurzaming’ voor ons als woningcorporatie een veel omvattender thema is dan ‘alleen de E-, F- en G-labels aanpakken’. Aan de hand van onderstaand duurzaamheidskompas geven we dat handen en voeten.
Bovenstaand model geeft de breedte aan van de verduurzamingsopgave waarvoor wij staan. Even terug naar het onderwerp ‘isoleren’, want ook al lijkt de opgave daar heel helder en rechttoe-rechtaan, er komt toch een aantal dilemma’s bij kijken.
Isoleren linksom of rechtsom
Als Staedion staan we hierin niet alleen. Vooral in de grote steden zijn veel woningen slecht geïsoleerd. De investering per woning is fors: het is niet alleen een kwestie van een tochtstrip plaatsen. Tel daarbij de stijgende bouwprijzen op. Het geld dat door de afschaffing van de verhuurderheffing vrijkomt, gaat grotendeels helemaal op aan de verduurzaming van onze woningen en aan de gestegen bouwprijzen. Dat is niet niks. Maar we doen het wel, zoals we samen met onze collega-corporaties en de overheid hebben afgesproken. Linksom of rechtsom. Dat zijn we aan onze bewoners verplicht.
Gehele woningcomplex aanpakken
Niet alleen de bekostiging is een uitdaging, ook de planning om alle woningen met een E-, F- of G-label versneld te renoveren, is uitermate complex. Als Staedion moeten we circa 10 procent van onze woningen (circa 4.000 woningen met E-, F- en G-labels) isoleren. Daarmee zijn we er nog niet. Meerdere woningcomplexen hebben slechts enkele woningen met een E-, F- en G-label, terwijl grotendeels de andere woningen in hetzelfde complex wel een hoger energielabel bezitten. Om die enkele woningen te isoleren en energiezuinig te maken, ontkomen we er in sommige gevallen niet aan om het héle complex aan te pakken. Hierdoor loopt het totaal op richting 10.000 woningen die in 2028 moeten zijn aangepakt. Dat is een kwárt van ons woningbezit. Voor al dat werk hebben we bovendien vakmensen nodig. En die zijn er niet genoeg.
Dilemma 1
We gaan de uitdaging van de landelijke afspraken rond het versneld aanpakken van woningen met E-, F- en G-labels aan, maar het zijn eigenlijk drie uitdagingen in een: geen 4.000, maar 10.000 woningen aanpakken, gestegen bouwprijzen en de zoektocht naar voldoende vakmensen.
Samenwerking met ‘de buren’
Wat kunnen we wél doen? Om onze woningen versneld te isoleren, zoeken we zoveel mogelijk de samenwerking op. In een gemengd complex - waarin onze huurders en particuliere huiseigenaren wonen - is dat bijvoorbeeld nodig met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Wat als de VvE niet genoeg heeft gespaard om de woningen te kunnen isoleren? Dat zou betekenen dat we onze huurwoningen niet direct kunnen aanpakken. Om die impasse te doorbreken, moeten we bestaande subsidies zo goed mogelijk samen benutten. En in bepaalde gevallen kunnen we de VvE helpen bij de aanvraag van een lening. Zodat we vooruit kunnen. Daarbij rijst de vraag: welk tempo is hier reëel?
Dilemma 2
Het gaat vaak om het verduurzamen van VvE-complexen waar je niet 1-2-3 deze hoge investeringen in een snel tempo kunt verwachten van veel huiseigenaren.
Flora en Faunawet met duurzaamheidsagenda juist helpen en niet elkaar ‘tegenspreken’
Hoewel we alles op alles zetten om onze slecht geïsoleerde woningen versneld te verduurzamen, staat de wet natuurbescherming (Flora en Faunawet) die versnelling juist in de weg. Zo zijn we verplicht om beschermde dieren, nesten en planten te beschermen en begrijp me goed, dat willen wij ook als corporatie. Hiervoor moeten we eerst in kaart brengen of er beschermde dieren en planten in en om de woningen leven. Dat onderzoek duurt minstens een jaar en vaak langer(!), omdat alle seizoenen voorbij moeten komen. Wanneer blijkt dat er een beschermd dier aanwezig is, moeten we mitigerende maatregelen treffen. Ook die aanvraag duurt aansluitend gemiddeld zes maanden. Zo duurt de verduurzaming wel erg lang. Dit helpt niet en bij complexe vraagstukken moeten we elkaar juist helpen. Er zijn provincies die dat anders aanpakken: de gegevens over flora en fauna zijn al bekend, dus een onderzoek is overbodig. Ook als die gegevens bij andere partijen zoals bijvoorbeeld Staatsbosbeheer bekend zijn. Het zou mooi zijn als al die beschikbare informatie ook zou gelden voor een dergelijke inventarisatie en zo anderhalf jaar gewonnen wordt. Anders kunnen we niet versneld verduurzamen…
Dilemma 3
Het versnellen van het onderzoeksproces naar aanwezige flora en fauna moet een plek krijgen in het nieuwe coalitieakkoord van de provincie Zuid-Holland.
WOZ
Wij dragen veel af aan gemeentelijke belastingen ‘als grootste huiseigenaar van de stad’. Dat is uiteraard prima. Wel is het goed om te blijven agenderen wat de huurder ervoor terugkrijgt. Een verhoging van de gemeentelijke belastingen in het coalitieakkoord is één, maar hoe mooi is het als wij het zouden kunnen terugvertalen naar de verduurzamingsopgave zoals hierboven is geschetst en dat onze bewoners dat merken in de verbetering van hun woning.
Dilemma 4
Dit maakt de cirkel weer rond naar dilemma 1: de omvang van de opgave. Maar het is zeker ook een bijdrage aan de welzijnsaanpak: de huurders ondervinden hier zichtbaar voordeel van!
Aanpak E-, F- en G-labels versus stikstof versus 250.000 woningen erbij
Tot slot dilemma 5: minister De Jonge stelt dat er 250.000 sociale huurwoningen in 2030 gerealiseerd moeten zijn in Nederland. Dat is een grote opgave voor alle woningcorporaties, inclusief het versneld wegwerken van circa alle 250.000 corporatiewoningen met E-, F- en G-labels in Nederland. Daarmee bespaar je gas en verminder je CO2-uitstoot. Ook hebben we te maken met de stikstofproblematiek. We willen daarbij oog houden voor kwetsbare natuurgebieden.
Dilemma 5
Wat telt zwaarder? Het versneld aanpakken van alle sociale huurwoningen met E-, F- en G-labels in 2028? Het realiseren van 250.000 nieuwe sociale woningen in 2030? Of een compensatieprogramma voor woningcorporaties rond stikstof bij het realiseren van 250.000 nieuwe woningen?
Natuurlijk doen we meer op alle terreinen van de verduurzaming, daarover een volgende keer meer.
