‘Met andere ogen kijken’

Woonruimte in de stad beter benutten

We bouwen nieuwe woningen voor de mensen in onze stad en regio. En dat is hard nodig. De gemiddelde wachttijd is zes jaar en dat is veel te lang. Velen hebben die tijd niet. Ze hebben geen kamer als de studie begint, staan na een scheiding noodgedwongen op straat of zijn gevlucht uit een oorlogsgebied. Meer woningen bouwen kost echter tijd, neemt niet weg dat er mogelijkheden genoeg zijn als je met andere ogen naar de stad kijkt. Ook kunnen we de bestaande woonruimte veel beter benutten. Ik zeg dan ook vaak vragend: 99 procent staat er toch al?

Eerst wat cijfers

Het CBS voorziet dat in 2047 bijna 1 op de 4 volwassenen alleenstaand is. Bij Staedion werd vorig jaar 70% van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd aan alleenstaanden. Vaak zijn dit woningen die geschikt zijn voor meerdere personen. Zo hebben we de afgelopen 70 jaar vooral woningen voor gezinnen gebouwd. Rijtjeshuizen met tuin of appartementen met 3 of 4 kamers, groot genoeg voor ouders met kinderen. Maar steeds vaker bestaat een huishouden dus uit één persoon. Niet iedereen kiest voor een gezin en ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen. Daarnaast neemt de gemiddelde leeftijd van onze huurders toe en die is momenteel 54 jaar. Veel van hen blijven tot op hoge leeftijd in hun gezinswoning, terwijl daar een groot tekort aan is. We kunnen die woningen aanpassen voor onze oudere huurders, maar we kunnen die groep ook ‘verleiden’ om naar een gelijkvloerse appartement te verhuizen. Dat is beter passend bij de omvang van het huishouden en bij de (toekomstige) fysieke gesteldheid van de huurder. De vroegere ‘55+ woongebouwen’ maken we geschikt voor huurders vanaf 75 jaar met zorg in de buurt. Meerpersoons-huishoudens kunnen zo doorstromen naar een gezinswoning die vrijkomt.

Hoe kunnen we met de ruime woningen in onze stad meer mensen een fijne woonplek bieden? Daarvoor hebben we een aantal creatieve oplossingen. 

Ken je bewoners

Woningcorporaties hebben hun woningbezit prima in beeld: de technische staat, de buitenruimte en de marktwaarde. Maar om de bestaande woningen beter te benutten, moet je ook de bewoners en hun woonbehoeftes beter leren kennen. Corporaties zijn de bijna enige die nog achter de voordeur komen. Dagelijks komen tientallen Staedion-collega’s bij huurders over de vloer om zaken te repareren en onderhoud te plegen. Zij zien en horen dan hoe het met de huurder gaat. De wijkverpleegkundige kent onze huurders vaak nog beter. Zij kunnen bijvoorbeeld inschatten of een oudere huurder open staat voor een gesprek om naar een andere woning te verhuizen.

De doorstroommakelaar helpt met ‘verleiden’

Een woonruimteverdeelsysteem dat voorschrijft om binnen 3 dagen een woning te accepteren, werkt niet voor ouderen. Hoe ‘verleiden’ we dan toch de senioren? Voor dat gesprek moeten we de tijd nemen, om goed te luisteren naar hun woonwensen en hun zorgbehoeften. Onze doorstroommakelaar weet hoe wij het goede gesprek moeten voeren. Dat zit soms in kleine dingen. Zo willen ouderen meestal dat hun kinderen bij het gesprek zijn, hetgeen betekent dat we buiten werktijd een afspraak maken. Ook hoort bij verleiding dat de nieuwe woning niet veel duurder is dan de huidige. Wij houden daar rekening mee.

Woning delen en ‘friends-contract’

Woningen delen biedt - zonder een steen te stapelen – ook direct meer mensen een betaalbare woning. Voorbeelden genoeg: een oudere huurder biedt een student een lege kamer aan die anders toch niet wordt gebruikt. Dat lost tevens voor een deel eenzaamheid onder ouderen op (1). Gescheiden mannen of vrouwen huren samen met hun kinderen tijdelijk een woning en hebben steun aan elkaar. Als alleenstaande statushouders samen een woning willen delen, waarom niet? Voor veel mensen is dat een oplossing: ze wonen graag samen in één huis en delen de kosten. Dat is een win-win situatie. We delen al van alles met elkaar: auto’s, fietsen en scooters, dus waarom niet een woning?

Binnenkort bieden wij bij een tweetal flatgebouwen – Elara en Pegasus – een nieuw soort huurcontract aan, het ‘friends-contract’. Vaak staan de regels nog in de weg. Zo staat in de huisvestingsverordening van de gemeente hoeveel mensen er in één woning mogen wonen. In overleg moeten we goede afspraken maken om de beschikbare woonruimte in onze stad beter te benutten. Het woningtekort is groot en er zijn veel regels. Die al lang bestaan en misschien niet zorgen voor het optimaal benutten van de schaarse woonruimte. Met deze bril op zouden we naar het beter benutten van de sociale huursector met 2,2 miljoen woningen moeten kijken. Hoe kan het beter? In de massaal ondertekende woondeals wordt bijvoorbeeld nauwelijks een woord gewijd aan ‘beter benutten van de bestaande woningen’. Bijbouwen is het devies. Zou dat voldoende zijn?

Grenzen opzoeken

Ons doel is om meer mensen in bestaande woningen in onze stad onderdak te bieden en de wachtlijst zoveel mogelijk te verkleinen. Daarvoor experimenteren we met creatieve oplossingen – in aanpak en contracten - en zoeken wat mogelijk is binnen de regelgeving. Daarnaast gaan we in gesprek met onze partners, zoals de gemeente en de woonruimteverdeler SVH, om die ruimte in de regelgeving op te zoeken. De woonruimte is er! Door bestaande woningen optimaal te benutten, helpen we woningzoekenden veel sneller dan met nieuwbouw. Bijkomend voordeel: we hebben in ieder geval geen last van het heikele stikstofdossier en dit is misschien wel de ultieme vorm van circulair werken binnen de corporatiesector. Het kan geen kwaad om eens met andere ogen naar zaken te kijken…

(1) Overigens de mogelijkheden op het terrein van wonen en zorg zijn ook enorm, maar daarover volgt later een aparte blog.